リノリースとサブリースの違い

サブリース契約とは

サブリース契約とは、オーナーの所有する投資用不動産を、サブリース会社が借り上げて、その不動産を入居者に転貸する契約です。分かり易くいうと「又貸し」で安く借りて高く貸す。その利ざやがサブリース会社の収益となります。当然ながら空室のリスクはサブリース会社が負うこととなります。

メリットとしてはサブリース会社が一括して借りてくれるので、実際の空室に関わらず安定した収入を得ることができます。ただし、借り上げ賃料は直接入居者に貸す家賃と比較して低くなってしまいます。

社会問題にもなったサブリース被害

管理戸数を大きく伸ばしている全国上位の管理会社の多くは、サブリースを事業を柱にしています。その多くは建築提携型とよばれる手法。遊休地のオーナーに対しアパートの建築を勧誘する際に「一括借り上げをして家賃を保証するので管理の手間もかからない」「安心安全な資産運用」などをセールストークに、アパート建築とサブリース契約を受注するケースです。

とある大手アパートビルダー会社は「35年一括借り上げ」と唱っており、テレビCMも頻繁に流れています。しかし当初の賃料がずっと継続されるわけではありません。

近年のサブリース契約では、固定賃料保証ではなく、更新時に賃料見直しを求めるといった内容が一般的になっています。例えば10年経過後に賃料の見直しがあり、その後2年ごとにも見直しがあるような内容です。

新築当初は賃貸が付き易いのでよいのですが、収益性が低下してくるとオーナーに対して大幅な賃料減額をもとめてくるというもので、減額に応じなければ契約解除、あげくの果てには入居者全員を他の物件に転居させるといった強硬手段に出ることもあるといいます。
安心安全のはずが、一瞬にして入居者がいなくなり賃料収入がゼロになってしまうという悪夢のような所業をする事業者も実在するそうです。

サブリース契約の最大のメリットは、長期に渡って一定の家賃収入が保証される点ですが、一部の悪質な業者によりサブリース賃料が一方的に減額されるといった被害がクローズアップされ、「サブリース」や「家賃保証」といった言葉のイメージが低下してしまった部分もあります。

しかし「サブリース」というものが悪ではありません。最近では、金融機関が融資する際に、サブリース契約の導入を条件とするところが多く、これは不動産事業そのものがリスクを抱える事業であり、そのリスクを回避する手段のひとつとしてサブリース等の家賃保証があるのだと判断されているためです。

「リノリース」と「サブリース」との比較

サブリースの問題と「リノリース」を混同されて心配する方も少なくないのではと思いますので、単純に比較はできませんが家賃保証の部分で、その違いをご説明いたします。

家賃保証率が相場家賃の95％と高いこと、空室のみの保証となりますので一括借上げと違って現在賃貸中の家賃はそのままの金額で受取ることができること、契約満了の際には必ず賃貸中の状態で部屋が戻ってくるなど、一般的なサブリースとは様々な違いや、独自のサービスに魅力があります。

サブリースで大きな問題になったのは、オーナーに対しての大幅な賃料減額要求です。一般的に経年により家賃は下がってゆきますので、リノリースバックの場合にも2年に1回、見直しをさせていただき、万一相場家賃の変動がある場合にはその変動に合わせて家賃改定をいたします。

一般的なサブリースと決定的に違うところは、家賃が下がった場合でも10年間で15％以上は下がらない制限を設けていますので安心です。投資に対するリターンが見えることがリノリースバックのメリットのひとつです。

 

 


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