前回のコラムで、恐怖のデッドクロスについて解説いたしました。
デッドクロスとは、家賃収入に対する納税額と実際のキャッシュフローが逆転していまう現象をいいます。
- 健全な賃貸経営：キャッシュフロー（税引き前）＞ 納税額
- デッドクロスした賃貸経営：キャッシュフロー（税引き前）＜ 納税額
今回は、デッドクロス対策についてです。
デッドクロスを予防する物件の取得方法
物件購入を検討する段階であれば、ある程度の予防策を取ることは可能です。
例えば、
- 頭金を入れて返済比率を下げる
- 融資期間を残っている耐用年数内に収める
- 融資を元金均等で組む
- 利回りの高い物件を選択する
- 法人で所有する（節税の巾が広がる）
というようなデッドクロスの特性を考慮したリスク回避を考えることができます。
デッドクロスを回避する方法
しかし、運用中の物件でデッドクロスを回避する方法はあるのでしょうか？
年間のキャッシュフローがマイナスになってしまったら・・・ローンを返済している身にはかなり恐ろしいことではないでしょうか。
そこで、事業開始当初から内部留保を進めていくこと、つまりキャッシュフローを積み立てておくことが大切になります。それによって納税に耐える資金的な体力を付けることのほか、
- 減価償却がなくなる前にローンを繰り上げ返済
- 新規物件を購入して減価償却を増やす
など、デッドクロス回避に資金に投入することもできます。いずれにしても、きちんと計画的に資金繰りしなければなりません。
無計画なために、デッドクロスを回避するためだけに売却しなければならないという事態は避けたいものです。
資金を稼ぎ、そして残す
どのようにリスクを減らしながらキャッシュを残すのか？
稼ぐ方法としては、空室などの機会損失をなくすことはもちろん、家賃を維持させることも大切です。それにはハードやソフト面での付加価値アップが必要ですが、管理の面でも工夫が求められます。
