節税対策を意識しよう(2) ~賃貸経営の転換ポイント「デッドクロス現象」

札幌リノリース デッドクロス現象

前回のコラムで、キャッシュフローを生み出す減価償却について解説いたしました。

今回は、減価償却のコントロールの仕方とよく理解しておかないと、危機的な状況を招く場合があるデッドクロスの概念について知っていただきたいと思います。

デッドクロスとは?

デッドクロスとは、家賃収入に対する納税額と実際のキャッシュフローが逆転していまう現象をいいます。

  • 健全な賃貸経営:キャッシュフロー(税引き前) 納税額
  • デッドクロスした賃貸経営:キャッシュフロー(税引き前) 納税額

年々減ってゆく経費

減価償却費は、物件購入による初期投資分を毎年分割して経費にしているということです。実際はオーナー様からお金が出ていくわけではないので、実際に手元に残るキャッシュより申告所得の方が少なくなり、その結果、所得税が節税できることになるのです。

物件を購入した当初のキャッシュフローを増やす方法として、銀行ローンを元利均等返済として、さらに設備の部分の減価償却を定率で処理するということがあります。これにより、当初は減価償却が大きくなり、かなりのキャッシュフローが出ます。

しかし減価償却費は、年月の経過と共にその節税効果も薄れていきます。15年経てば設備部分の減価償却費は、すっかりなくなってしまいます。

札幌リノリース デッドクロス 減価償却
(※平成28年度税制改正により設備も含めて定額法に一本化されました。平成28年4月1日以降に取得したものから適応になります。)

札幌リノリース デッドクロス 元利金等返済
多くのオーナー様が元利均等返済方式で返済しています。毎月、元金と金利の合計額を一定額にして返済していく方式で、返済開始当初は金利の返済がほとんどで、返済が進むごとに元金の返済割合が高くなっていくのが特徴です。元金の返済額が増えていくということは、だんだん経費にならない元金返済が増え、経費にできる利息が減ってゆきます。

経年が進むと新築時に比べ利息と減価償却費の減少により、経費が少なくなり納税額は増える。それと同時に空室率は高まり、募集家賃は値下げの傾向になるなど収入が悪化する要因がどんどん増えてゆきます。

札幌リノリース 経年と共に納税額が増え手残りが減る

デッドクロスが起こる

これらが進むと、そのうちお互いの額が逆転してしまうポイントに出くわします。このクロスするポイントがデッドクロスで、デッドクロスが発生することをデッドクロス現象と呼んでいます。

実際の手取り金額が少ないのにも関わらず帳簿上では黒字のため、所得税をたくさん納税しなければなりません。その結果、帳簿上では黒字経営してるのに事実上の経営が破綻してしまうような状況に陥ってしまうのです。

デッドクロスは、築15年から17年くらいの間で訪れます。なぜこのタイミングというと、減価償却の設備部分の償却期間が15年だからです。このポイントを過ぎたころから、実際のキャッシュフロー以上に帳簿上では利益が拡大していって、税金の支払いが年々増えていくことになります。

また、築15年というと賃貸市場での競争力も落ちてきていますので、家賃収入も下がっていき、空室が増えてゆくことも考えられます。更に現実の設備の修繕費もこの頃から増えていきます。

例えば、木造アパートは築22年で減価償却がなくなりますので、23年目で返済が発生している状態であればデッドクロスが起こりやすいポイントですね。オーバーローン等でローン額が大きかったり、空室が増えたり、家賃が大きく下落しているともっと早い段階でデッドクロスしているケースも考えられます。

借入れがなくて破綻という心配がなくても、税金を支払って手元にキャッシュが残らないと、何のために賃貸経営をしているか分かりません。

次回は、デッドクロスの対策について解説いたします。

 
 
前回のコラム:節税対策を意識しよう(1) ~賃貸経営の税金のキモ「減価償却」
 

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