一般的に、賃貸経営は所得税対策として有効であると言われていますが、その大きな理由の一つは賃貸物件そのものが減価償却できる資産だからです。賃貸経営では減価償却によって大きな節税が可能なのです。
ただしその一方で、デッドクロスの仕組みをよく理解しておかないと、危機的な状況を招く場合があります。現金購入ならよいですが、借入をしている場合、さらに融資期間が長期の場合には特に気をつけたいところです。
まずはキャッシュフローを生み出す減価償却の仕組みからおさらいしてみましょう。
減価償却とは？
減価償却とは、建物や自動車のような「年数の経過とともに価値が減る固定資産」を取得した際に、取得費用をその固定資産が持つ耐用年数に応じて経費計上していく会計処理のことをいいます。そのため、土地は「何年使っても価値が減らないもの」ということで減価償却の対象となりません。
建物はその構造(RC、重量鉄骨、木造)によって耐用年数が決められています。その期間、価値が減った分を減価償却費として毎年経費計上することができます。
構造別の耐用年数：鉄筋コンクリート（RC）47年、重量鉄骨34年、木造22年
この耐用年数に応じて償却率というものが決められています。例えば、1億円の新築建物の減価償却費を構造別に計算してみます。
- RC：1億円×償却率0.022（耐用年数47年）＝減価償却費 220万円／年
- 重量鉄骨：1億円×償却率0.030（耐用年数34年）＝減価償却費 300万円／年
- 木造：1億円×償却率0.046（耐用年数22年）＝減価償却費 460万円／年
同じ1億円の建物でも、RCは47年、重量鉄骨は34年、木造は22年間かけて経費としていくことになります。ご覧のとおり、耐用年数が短い建物ほど、年間の減価償却費が多くなって利益が減ることになりますので、その分税金が減って結果的に税引き後のキャッシュフローは多くなることになるという理屈です。
減価償却費を計上するメリットは？
原価償却費は実際にお金は出ていかないのに、経費として認められます。
アパート経営では、家賃から得た年間収入から必要経費を引いたものを不動産所得として確定申告をする必要があり、これに所得税を支払わなくてはなりません。必要経費をきちんと計上することで、不動産所得を減らすことができ所得税の節税にもつながります。所得税は、給与収入や事業収入、配当などすべての収入から必要経費を引いて計算されますが、もしアパート経営が赤字だった場合は損失として控除の対象にもなります。
中古物件を取得した場合は？
中古物件の場合は、築年数によって耐用年数を決めますが、簡便法という方法で計算します。
・耐用年数が残っている場合
中古物件の耐用年数=(耐用年数－築年数)＋築年数×20%
例えば、RC造 1000万円 築20年の中古物件を取得した場合
中古物件の耐用年数＝(47年－20年)＋20年×20%＝31年
1000万円×償却率0.033＝減価償却費 33万円／年
・築年数が耐用年数を越えている場合
中古物件の耐用年数＝法定耐用年数×20% の期間で計算することができます。
例えば、木造 1000万円 築22年（木造の耐用年数は22年）の中古物件を取得した場合
中古物件の耐用年数＝22年×20%＝4年 ←たった4年で減価償却できる！
1000万円×償却率0.046＝減価償却費 46万円／年
減価償却費はアパート経営の経費の大きな部分を占めますので重要です。RC造と木造を比較すると、1年で計上できる減価償却費は木造の方が倍以上ですが、償却期間はRC造の方が長い期間計上できるというメリットがあります。賃貸オーナーとしては減価償却の仕組みをしっかり理解して、賢いアパート経営に取り組むことを目指しましょう。
