賃貸の繁忙期が終わって考えるべきこと

賃貸の繁忙期が終わって考えるべきこと

賃貸の繁忙期といわれる年に一度の引越しシーズンが終わりました。

賃貸マーケットにおける繁忙期とは、およそ年明けから3月末までの春先を指します。最近は、進学や就職が早めに決まってた新入学生・新社会人が早々に部屋探しに動き出すなどタイミングが早くなっており、10月くらいから繁忙期という捉え方になってきています。

これは、早くにお部屋を契約しても、実際に引越しする来春からの家賃発生が可能な「家賃スライド」が一般的になってきており、春を待たずに部屋探しを始める方が増えているためです。入居希望者にとっては、物件の豊富な時期にゆっくりと部屋探しができるうえに無駄な家賃を払う必要がないというかなり便利な仕組みですが、家主様的には早く入居者を確保できるのはよいですが家賃収入が目減りするのは痛いところでしょう。最大半年間も家賃が入ってきません・・・。

賃貸仲介店は春先のお客を早めに取り込もうと、秋口には「家賃スライド物件」を前面に出して集客を開始します。「新入学応援キャンペーン」などですね。
 

空室を埋める1年で最大のこのチャンスに、大家様、管理会社様は様々な努力をされたことだと思います。特に長期で空室になっていたり、多くの空室を抱えている大家様には、少しでも悪い状況を変えようとこの時期に賭ける思いはひとしおだったでしょう。

また今年1年間空室にならないために、家賃を下げた大家様。
仲介店に積極的に紹介してもらうために、広告料をアップした大家様。

春先は、新入学、新社会人などが引越してくる期待のシーズンなのですが、逆に退去のシーズンでもあります。1年で最大のチャンスでありながら、リスクが背中合わせとも言えるわけです。「決まったことは決まったけど、同じくらい退去してしまった」ということもあったかも知れません。

 
今年の繁忙期の成果はいかがだったでしょうか?
 

3月末を境に賃貸動向の潮目がガラッと変わります。
繁忙期後となった4月以降の空室対策を考えてみましょう。
 

空室の原因を考える

何が決まらない理由なのか?

結果には必ず原因があります。対策を考えるにあたり「なぜ空室になっているのか」を把握する必要があります。

空室が決まらない原因は様々ですが、こんなケースが考えられます。

  • 家賃など募集条件の設定ミス
  • 競合物件の増加
  • 周辺環境の変化による賃貸ニーズの減少
  • 管理状態が悪い
  • 管理会社の広告不足
  • 築年数が古い
  • 古い設備の更新をしていない
  • 外観の劣化
  • 間取りが古い
  • 内装が悪い

問題点をマーケティングの観点から探る

マーケティング活動は「4つのP」でできていると言われています。Product(製品)、Price(価格)、Promotion(宣伝)、Place(チャネル)の4つ。商品やサービスを売るためには、この「4つのP」がお互いに連携して相乗効果を生み出すことが重要であり、賃貸経営も同じです。Product(製品)=賃貸物件、Price(価格)=家賃、Promotion(宣伝)=募集広告、Place(チャネル)=集客媒体 よい物件であったとしても適切な賃料、広告方法でなければ入居者は付きません。

しっかりとしたマーケティングはできていますか?

 
Price(家賃)⇒ 家賃設定は適正なのか?

適切な家賃設定ができているかは空室解消への第一歩です。
物件に見合った家賃なのか客観的に見ることが必要。建物は経年により賃料が下がる傾向にありますし、周辺の競合物件や環境により賃貸マーケットに影響があることもあるでしょう。市場は常に動いているのですから、リサーチを怠らないことが大切なのです。

4月から賃貸の市場が変化します。この時期に応じた見直しが必要になりますのでご注意ください。

オーナー自身でもインターネット等で周辺物件の相場を調べることは難しくありません。また物件近くの賃貸仲介業者に電話でヒアリングしても参考になるでしょう。

 
Product(賃貸物件)⇒ 物件に選ばれる魅力はあるのか?

空室の改善策として多額の広告料を支払うことで案内頻度を上げる手法を取ることが少なくありません。確かに実際にお客様を案内してくれる仲介店の営業マンに選ばれるという効果は期待できます。営業マンが一人のお客様を案内するのは一日3物件程度、数ある物件の中から案内してくれる物件に選ばれるのはスゴイことです。しかし最終的に決めるのは営業マンでなく、お客様ということを忘れてはいけません。案内が増えても物件に魅力がなくて決まらないのでは意味がありません。

「きちんと内装や設備が整っていて清潔感がある」というのは最低条件。
時代の流れによる生活スタイルの変化に伴って、住まいに求める価値観が多様化しています。今まで賃貸物件は万人受けする無難な間取りやデザインが主流でしたが、個性的な間取りや設備を取り入れて差別化を図ることも大事になっています。リノベーションが重要な選択肢であるのは間違いありません。

 
Promotion(募集広告)、Place(集客媒体)⇒ 管理会社はちゃんと機能しているのか?

よい物件でも、それを適切に広告できなければ入居者を獲得することはできません。
入居者募集は管理会社任せというオーナー様も少なくないでしょう。「管理を任せているからやってくれているはず」となるかもしれませんが・・・「だろう」「はず」は禁物です。どんな広告がどんな媒体で実施されているかチェックすることが必要です。

管理会社は多くの業務を代行していますので、管理会社の働き方ひとつで賃貸経営の成功と失敗が決まってくると言っても過言ではありません。

 
繁忙期が終わって空室を抱えているオーナー様は「4つのP」をチェックして、空室の理由を明確にすることから始めてみてください。

 
 

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