満室経営実現のために

札幌の賃貸事情
 

札幌市街を望む、藻岩山山頂からの眺望

札幌市街を望む、藻岩山山頂からの眺望

人口約195万7000人を有する、全国第4番目の都市『札幌』(2017年4月現在)

北海道で札幌への人口一極集中。企業、公官庁、学校などの集中。持ち家志向の低さなど、賃貸経営に適した環境があります。物件価格も低く高利回りが期待できることから全国的にも不動産投資の人気が高い都市です。

しかし、札幌の賃貸住宅は供給過剰が続いており、空室率の高さなど厳しい側面があることも事実。

平成25年「住宅・土地統計調査」によると、日本の賃貸住宅の空室率は20%を超えており過去最高の数字、5部屋に1室は空室という計算になります。これはあくまで市場全体の平均値なので、満室もあれば、中には半分が空室という物件もあるわけです。

札幌については、賃貸住宅の空き家が10万4,380戸も存在し空室率は約26%にも上るという調査結果が出ており、全国的にみても高いレベルにあります。

賃貸経営は堅実な財産形成の手段の一つとも言われていますが、少子高齢化という時代の波を迎えて、また新たな課題を乗り越えていかなければならないシビアな状況下にあります。

満室経営実現に向け過当競争の中で勝ち抜いてゆくために、
あらゆる努力、更なる工夫が必要とされるのは言うまでもありません。

 

平成25年 住宅・土地統計調査 総務省統計局
エリア 総戸数 空室数 入居率 空室率
札幌市全体 401,600 104,380 74.01% 25.99%
中央区 61,450 23,000 62.57% 37.43%
北区 55,270 12,090 78.13% 21.87%
東区 61,640 12,920 79.04% 20.96%
白石区 56,680 16,870 70.24% 29.76%
豊平区 55,650 15,590 71.99% 28.01%
南区 20,920 5,390 74.24% 25.76%
西区 39,470 8,480 78.52% 21.48%
厚別区 23,940 4,690 80.41% 19.59%
手稲区 15,800 3,900 75.32% 24.68%
清田区 10,790 1,460 86.47% 13.53%
※住宅・土地統計調査(5年ごと)は、日本の住宅とそこに居住する世帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把握し、その現状と推移を明らかにする調査です。
統計局ホームページ/平成25年住宅・土地統計調査 – 総務省統計局

 

あなたの物件は適正に運営されていますか?

札幌以外にお住まいのオーナー様は自ら管理することは難しく、多くのオーナー様が賃貸管理会社(以下 管理会社)に管理を委託されていると思います。

管理会社が多くの業務を代行していますので、管理会社の働き方ひとつで賃貸経営の成功と失敗が決まってくる。

それほどに重要なことなのです。

 

管理会社の仕事ぶりは千差万別です。会社の体制や理念に問題があることもありますが、担当者のスキルによっても違いが出てくるものです。


『あなたは、管理会社に不満はありますか?』

  • 空室が多い
  • 退去が止まらない
  • 管理会社から報告がない
  • 清掃がキタナイ
  • 担当者が嫌い
  • 管理会社の対応が遅い
  • 家賃滞納者が多い
  • 管理のコストが高い
  • 内装費用が高い

不満があれば改善を求めることができますが、

 

恐ろしいのは、オーナーが気づかない問題が潜んでいることです。

 

入居者の退去原因の一つに、管理への不満があります。例えば、苦情の対応の遅さ、担当者から折り返しの連絡がなかったり、あるいは真摯に聞いてくれなかったという管理会社の対応についてです。入居者の不満の中には、物件自体にというわけではなく管理会社に問題があることも少なくありません。

オーナー様が遠方にお住いの場合、管理業務の問題や入居者の不満は簡単に表に出ることはありません。なぜなら管理会社がオーナー様に本当の姿を報告しないことがあるからです。特に自分に都合の悪いことは積極的に言わないでしょう。つまりフィルターがかかった報告になる可能性が高いのです。

「退去が増えている」「空室が多くなった」など目に見える問題に至らないと、遠方のオーナー様がそれに気づくことができないという現実があるのです。

悪い影響が拡大する前に早めに対処しなければなりません。

 

下は賃貸マンション管理会社の口コミ掲示板です。
実際に入居者にはこんな不満があるのです・・・

 

掲示板サイト マンションコミュニティ https://www.e-mansion.co.jp/ より転載
スレッド「賃貸マンションの管理会社の評判を教えてください」より札幌の管理会社について抜粋

掲示板をもっと見る

驚く内容ですよね。

 

賃貸経営において、管理会社は大きな役割を担っているのです。

だから、もっと知る必要があるのです。あなたの物件の管理状況を。

 

「永く住んでもらう」という発想

賃貸住宅の供給過剰や少子高齢化で入居希望者が減るなどで、需要と供給のバランスが崩れてきています。入居者の退去がもたらすものは空室だけではなく、募集のための費用負担(内装費用、広告費など)や募集賃料を今までより下げなければならないといったリスクを追うことになりかねません。

ですから、「永く住んでもらう」という発想が大切になるのです。

“退去させないこと”も大事な空室対策なのです。

 

多くの入居者が不満を抱えている。

入居者が何も言ってこないからといって、問題がないと判断するのは早計。言いたくても言えない、言いずらいと思っているのです。オーナー様が問題に気づくことができないと、入居者は不満をつのらせて最終的には退去という最悪の結果をうみます。

 

「テナントリテンション」という言葉をご存知でしょうか?

直訳すると、
テナント=借主
リテンション=維持・確保
ということになります。

言い換えると「入居者保持」「解約の抑止」、つまり入居者の居住年数を長くする対策のことです。入居者を顧客として考え、顧客満足のために、何ができるかを考える時代に確実になっているのです。

「テナントリテンション」が、今後の重要な要素になることは間違いありません。管理会社のあり方が大きく変化しつつあるのです。

入居者の退去を抑えることで、収益性の高い賃貸事業を目指します。

管理の力で、普通の物件を高収益物件に変えるのです。

 

管理会社の役割とは?

「ここに住み続けたい」と思ってもらえる物件を創るためには、オーナー様の賃貸経営に対する考え方のみならず、管理会社の役割がひじょうに大きいのです。

 

「テナントリテンション」には、どのような方法があるのでしょうか?

入居者の満足度アップ対策として、

設備の拡充
共用部の環境整備
入居者向けサービスの拡充・・・

など、いろいろ考えられますが、

物件自体のポテンシャル向上や付加サービスだけではなく、日々の清掃やメンテナンスなど基本的なことをしっかり行うことも大切です。

 

賃貸経営はサービス業です。
入居者の声は、賃貸経営のニーズです。入居者の不満を解消することで、入居者の顧客満足を得ることができるのです。

管理会社がやるべきことは、

物件をよく知ること、

そして入居者とのよい関係を構築し、入居者の声を吸い上げることです。

そのために、管理会社は物件に足を運ぶことが重要なのです。

 

しかし、残念なことに「基本的なことをおろそかにしている」「物件に足を運ぶことを軽んじている」と思われる管理会社を実際に見ることが少なくありません。

 

“ダメな管理会社”に多い問題点とは?

管理会社について、こんな心当たりはありませんか?

「管理会社からの折り返し連絡が遅い」

「内装工事の見積りがなかなか送られてこない」

「依頼した案件の報告がない」・・・

 

管理会社の担当者は多忙です。
特に春の繁忙期となると手が回らないこともあるでしょう。

「忙しいのかな?」と、つい同情的に思い見過ごしてしまうこともあるかも知れません。

 

しかし、

これと同じことを入居者に対しても行われていると想像すると、ちょっと嫌な予感がしませんか?

 

根本的に管理会社の理念や担当者の質がダメという場合もありますが、
実は、管理会社の体制に問題があるケースが少なくないのです。

 

例えば、

管理担当者が忙殺される原因の一つに、担当者当りの物件数の多さがあります。

管理戸数を増やそうと拡大路線を走る管理会社にはその危険性が潜んでいます。拡大のツケとして担当者の負担が増し、どんどん業務が手薄になるという事態があるのです。

 

実際にある管理会社をサンプルとして考えてみましょう。

●管理会社A(札幌市豊平区)
管理棟数 600棟以上、管理受託戸数 約3,000戸以上、管理担当スタッフは6名
(担当者一人当たり物件数で100棟以上、戸数で500戸以上を担当している)

●管理会社B(札幌市中央区)
管理棟数 450棟以上、管理受託戸数 約6,000戸以上、管理担当スタッフは6名
(担当者一人当たり物件数で75棟以上、戸数で1,000戸以上を担当している)

 

一般的な話ですが、実は管理会社は担当者1人あたり500戸くらいの部屋数を管理するのが限界と言われています。

戸数でいうと、ピンとこないかも知れませんね。
それでは、

仮に一棟につき部屋が10戸あるとするとしましょう。

 

一人で、50棟担当している計算になりますね。

どうですか?

少しイメージできてきましたか?

一人で100棟を担当している管理会社があるとしましょう。実際にあるみたいです。

ご自分の仕事に置き換えて想像してみてください・・・
あなたは、一度に100の案件を抱えています。

どうでしょう。すべての物件に気を配ることは「難しい」と感じませんか?

 

もうひとつ、

管理担当者が忙殺される原因に、ほかの業務との兼務ということが考えられます。

札幌には、純然と管理を生業としている管理会社は少なく、不動産仲介業などと兼業しているケースが多いのです。

不動産会社が管理業務も行っているという場合には、管理担当者も何らかの業務を兼務していることが非常に多いのです。管理事業が単体で利益が出せる規模でなければ、管理専任の担当者を置くことができないのは当たり前のことと言えるでしょう。

特に、管理担当者が営業と兼務しているような場合は要注意。営業には売上げを上げる責務がありますので、仲介などの仕事が中心となってしまい管理の仕事が片手間になってしまう恐れがあるのです。

不動産営業マンのBさんは、管理の仕事も兼務しています。

入居者から「設備の調子が悪いので見に来てほしい」と言われており、今日は午後から時間が取れるので、入居者に「必ず見に行く」と約束をしました。入居者もやっと見に来てくれると一安心です。

しかし、

お昼を食べて出かけようとした矢先に、「チラシに載っていたマンションを案内してほしい」と飛び込みのお客様がいらっしゃいます。

話を聞くと、探していた理想に近い物件、しかも気に入れば現金ですぐ購入したいと言うじゃありませんか。

 

「この高額物件が決まれれば、再来月の給料にはけっこう歩合がもらえるな?あれ買っちゃおうかなぁ。」とBさんはにやけて妄想を馳せます。

 

「入居者には何度も催促されているから、さすがに今日行かないとクレームになるなぁ・・・」

「このお客さんはかなり見込みがありそうだ。棚ぼただぞ・・・」

耳元で天使と悪魔がささやく、あの状態です。

Bさんは両方の仕事を天秤にかけます。

まあ、オチはご想像のとおりになりそうですが、
ありそうな話です。

 

簡単にいうと管理担当者が忙しすぎるのです。

 

日々の業務に追われてしまい、入居者の対応やオーナー様への提案などがおろそかになってしまいます。

「過当競争の中で勝ち抜いてゆくためにやるべきこと」が山ほどあるはずなのに・・・

 

「管理会社の都合による管理」であってはいけません。

 

投資物件は利回りという明確な基準がありますので、物件を判断するのが難しくありません。しかし、賃貸管理会社の質については簡単には分かりません。

管理戸数の多さは目に見える実績となりますので安心につながりますが、必ずしも管理戸数の多さが管理の良し悪しを示しているとは限りません。管理戸数が少なくてもしっかりしているところもあれば、管理戸数が多くても管理が不十分なところもあるのです。

 

“よい管理会社”って何だと思いますか?

これは、オーナー様にとっても、管理会社にとっても、永遠ともいえる難しいテーマではないでしょうか。

 

管理会社の業務というと、

 

家賃の集金や、

クレーム処理であったり、

賃貸の募集であったり、

退去の立会いや敷金の精算や、

共用部の清掃やメンテナンスなど・・・・

 

基本的な項目は、どこもあまり変わらないかも知れませんが、

その内容やレベルは管理会社によって様々です。

決して同じではありません。

そして、

「得意分野」や「管理コンセプト」も管理会社によって違いますので、

オーナー様によって “よい管理会社” というのは、それぞれ違って当たり前なのです。

 

オーナー様は、「この管理会社は、自分の困っていることを解決してくれるのか?」という尺度をもって管理会社を選定することが大事、管理会社の「管理コンセプト」を見極めることがポイントです。

「オーナー様にとって役に立つ賃貸管理」を行う管理会社を見つけましょう。

オーナー様のお悩みをお聞かせください。
miyamaの『あんしん賃貸管理』が、オーナー様のお役に立てるかも知れません。

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オーナー様には、『管理会社を変更するという選択肢があります。』

管理会社をいきなり変えるより、まず改善を求めたいとお考えることもあるでしょう。長くお付き合いのある会社なら心情的にそう考えることも分かります。しかし恐れずに決断することも大事です。

今が、その時かも知れません。

 

まずは物件の状況を知ることから始めませんか?!

Dr.miyamaのアパート・マンション管理の健康診断

アパート・マンション管理の健康診断
毎日の生活の中で、私たちの心やからだにかかるいろいろな負担は、長い年月の中で知らず知らずのうちにからだのいろいろな部分を少しずつ衰えさせ『生活習慣病』を引き起こす大きな要因となっています。

どんな病気も早期に発見して早期に治療をすることが望ましいですが、病気の初期段階では自覚症状がなかなかなく、わかりにくいのが現実です。
ですから、定期的に自分のからだを把握し、病気の早期発見を目指すとともに生活習慣を改善することが『健康診断』の重要な役割です。

 

アパート・マンション経営も同じであり、管理によって物件の収益を衰えさせることもあるのです。だから、「空室」という『病気』を引き起こす前に「病気を起こす危険因子」があるかどうかをチェックするために、管理状況を客観的に見る必要があるのです。

Dr.miyamaが、あなたの物件の管理状況を調査しご報告します。

この健康診断を「物件の健康」を見直すきっかけにしてみませんか?

 

サービス名 アパート・マンション管理の健康診断
費用 1物件につき 5,000円 2,500円(税込)
対応物件 一棟賃貸物件(賃貸マンション・アパート)
対応エリア 札幌市内・近郊
申込条件 お申込者:オーナー様ご本人
※ご新規の方に限る
※物件数の制限はありませんが、1物件につき1回限りとなります。
サービス内容
  • 物件の管理状況や問題点などを現地調査のうえご報告いたします。
  • ご報告後に管理についてのコンサルティングを無料でお受けいたします。
報告方法 検診結果 -PDFファイルをメール添付でお送りします。(※ご希望により郵送も可能)
サービス詳細
  • 現地調査回数:1回
  • 現地調査日:当社の都合によりますので指定できません。
  • 現地調査時間帯:昼間
  • 現地調査棟数:1棟(隣接する場合は2棟まで可)
  • 管理会社から鍵の借受け:不可(オートロック付の物件は暗証番号が必要です。分からない場合は建物内の確認はできません。)
  • 室内確認:不可
  • 費用のお支払い:ご報告完了後にお振込みいただきます。
申込方法 下記のフォームかFAXでお申込みください。

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●物件所在地 例:札幌市中央区南1条西1丁目1-1(住居表示まで)

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(管理について、見てほしい、確認してほしい、などのリクエストがあれば、できる限り対応させていただきます。)

 


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