管理会社変更の流れ
まずは当社の管理プランのご説明を行うとともに、オーナー様のお悩みやご希望をヒアリングいたします。
現地を調査し改善点などのご提案をいたします。
安心して管理変更できるよう、各種契約書を確認しオーナー様や入居者にデメリットが生じないかの調査を行います。
当社と「管理委託契約」を締結していただきます。
オーナー様より現管理会社に管理契約の解約をお申出いただきます。一般的には、すぐ解約はできず、解約の予告期間が1～2ヶ月程度設定されておりますので、その期間は現管理会社にて管理を行うこととなります。その期間も健全な管理が行われるように当社がサポートいたします。
入居者に対して管理会社と家賃入金先が変更になった旨を通知いたします。入居者が不安にならないように慎重に行います。
入居者に対してアンケートを実施します。入居者の不満を聞いてあげることで不安の解消につながりますし、現管理会社の問題点を発見して対策いたします。
入居者が加入されている保証会社の継承手続きをを行います。
入居者募集・家賃管理・トラブル対応・退去精算など管理業務を開始いたします。
管理会社変更のリスクヘッジ
管理会社変更にマイナス面はないのでしょうか？
もちろんデメリットはあります。しかし当社にはその解決方法があります。
1. 入居者の心理的負担
新しい管理会社に変更するとき、ご入居者に家賃振込口座を変更してもらわなくてはなりません。入居者の実質的負担としては軽微なものですが、「管理会社が変更することで管理が悪くなるのではないか」、「入居したとき部屋が汚れていたがその情報は引き継がれるのか」など、そんな心理的不安を与えないとは言い切れません。
【解決策】
入居者に対して管理会社変更でメリットがあることをアピールすることです。
例えば、「巡回が1回から2回に増えるので環境が快適になります。」などのメリットを変更通知に記載してあげるのです。
また、当社では新しい管理物件には入居者に対してアンケートを実施しております。入居者の不満を吐き出させてあげること、聞くことが不安の解消につながりますし、旧管理会社の問題点を発見して対策することができます。
入居者のことを考えて管理会社を変更していると思ってもらうことが心理的不安を軽減します。
2. 旧管理会社の妨害
まずオーナー様が旧管理会社へ解約通知を送ることになりますが、解約に際し1～2ヶ月の予告期間があるのが一般的です。その期間は旧管理会社との契約が残っていますので、旧管理会社が管理を継続することとなります。問題は「どうせ変わってしまうのだから」と管理の質が低下することです。
【解決策】
解約までの期間は、当社でチェックのために物件巡回を行い、問題があるようでしたら手薄な部分を当社で補うような対策を行います。入居者募集は同時に当社でも行います。その期間は当社の管理手数料は発生いたしません。
今までの経験では旧管理会社から妨害めいたことを受けたことはありませんが、万が一、入居者に退去を即したり、ほかの管理物件に移動させるような悪質行為もないとはいえませんので注意は必要です。
3. 保証会社の契約引継ぎ
保証会社の規定によりますが、まれに管理会社変更で保証が引き継ぎできないケースがあります。
【解決策】
保証が引き継ぎできない場合は、管理会社変更後に入居者に新たに保証会社に加入していただきます。契約途中での保証会社の加入は基本的に難しいため、新規賃貸契約を締結し直して保証会社を通す方法です。入居者に負担をかけないため保証会社の費用はオーナー様負担とする必要があります。
入居者に保証人をつけてもらう交渉や、入居者の内容や実績によっては保証人をつけないことも考えられます。また保証人がいるうえに保証会社を付けているケースもありますので、このあたりのリスク調査は当社で行います。
