スタッフインタビューVol.2 『分譲マンション管理の秘訣は人間関係』



『分譲マンション管理の秘訣は人間関係』
ビルド管理部 明石インタビュー

 


——ビルドとmiyamaはグループ会社なんですね。
ビルドは、miyamaのグループ企業である不動産会社です。管理業務で多くの業務を共有し相互連携をしております。簡単にいえばグループ全体で管理業務を行うイメージです。

 
——明石さんの業務についてお聞かせください。
管理業務というと、空室の入居募集、家賃督促、入居者様のクレーム処理、建物のメンテナンスなどが基本的な内容となりますが、私は主に、物件の巡回やトラブルの際に物件に出向いたり、直接物件やご入居者の接点となる仕事です。分譲マンションの管理物件も多いので管理組合の手続きなどで管理人室に出向くことも頻繁にあります。オーナー様、入居者様共に安心して賃貸借ができるようにサポートできればと日々奮闘しております。

 
——ご入居者との接点とは大事な仕事ですね。
はい、ご入居者の満足度は入居率に直結することなので、大事な役割だと認識しています。特にクレームや不安を抱えているご入居者との対応は、スピード感と誠意をもってやっています。

巡回時には、物件の状況を把握するだけではなく、ご入居者の不満や要望の吸い上げをするようにしています。具体的には、現場でお会いしたご入居者には必ずヒアリング調査を実施しています。「不満なことはありませんか?」「気のついたことはありませんか?」などお声かけしダイレクトにお尋ねしています。私たちが気付かなかったことをご入居者から教えられることもしばしばです。

 
——分譲マンションの管理物件が多いのですか?
そうなんです。ビルドが創業時から分譲マンションの投資物件を多く扱ってきたこともあって、分譲の管理が多いのも特徴のひとつです。

 
——分譲というと住んでいたオーナーが転勤などで貸しに出すケースですか?
今まで住んでいたオーナー様が転勤等をきっかけに賃貸している物件も少なくありませんが、多くは投資目的で購入されているオーナー様です。札幌ではワンルームなど、首都圏と比べて格安で高利回りの中古物件が購入できますので、全国のいわゆる「サラリーマン大家さん」が数多く札幌に投資されています。

 
——分譲物件の特徴は?
分譲マンションは、一般的に共有部の設備やセキュリティ面が充実していたり、造りもよいので賃貸での人気が高いです。「ライオンズマンション」「ダイアパレス」などマンションブランドの知名度や安心感も賃貸付けにもいい影響があります。共用部分の管理は、基本的に直接携わる必要がありませんので手間がかかならい、といったところが利点。

弱点としては、管理費・積立金などのランニングコストの高さ、募集の際に他の部屋との差別化が難しいということろはあると思います。内装や改装なども管理組合の取り決めで制約があるケースもありますから。

一棟物件と分譲物件の一番大きな違いは、空室の家賃リスク面ではないでしょうか。一棟物件の場合は、1部屋が空室でも他の部屋が入居中であればそれなりの家賃収入を得ることができますが、分譲賃貸の場合では、その部屋が空室であれば家賃収入はゼロ・・・いや、管理費・積立金がありますのでマイナスになってしまいます。特にローンで購入している場合は、複数の物件を所有して空室時には、他の物件の家賃収入で補う形でリスクヘッジするのがよいと思います。

 
——管理手数料がリーズナブルですね。
ありがとうございます。分譲マンションの管理手数料を一戸5,000円、10,000円と設定している管理会社も現実にあるようです。これでは、ファミリータイプの家賃ならまだしも札幌のワンルームの家賃ではかなり厳しい価格です。一般的に一棟物件より分譲物件の方が、一戸あたりの管理手数料が割高にななっていることがあるようです。

 
——割高なのはどうしてなのでしょう?
手間や経費が掛かるという理由ではないでしょうか。

分譲のオーナー様お一人の所有戸数は1戸というケースが多いです。ちょっと極端に例えになりますが、100戸のお部屋を賃貸管理しているるとすると、1棟が100戸入りの賃貸マンションではワンオーナー、100世帯の分譲賃貸のお部屋は100人のオーナー様がいることになります。オーナー数が多いということは、オーナー様との管理委託契約数が100倍、家賃明細書などの郵便物も100倍、オーナー様への連絡も100倍ということになりますよね。

また、いくつかの戸数を所有しているオーナー様でも、リスク分散の観点からバラバラのマンションに所有していることが多い、一棟物件のように一つにまとまっていないですから、マンションそれぞれの対応ということで手間がかかります。

そう考えると、確かにオーナー様お一人あたりにかかるウェイトは一棟物件より高いと言えると思います。

しかし、分譲特有なことは多々ありますが、共用部の管理は管理組合やマンション管理会社が行うため賃貸中の管理業務については手間がかからない部類ともいえるんですけどね。

管理手数料を5,000円、10,000円と高額に設定している管理会社は、単に手間がかかって儲からない分譲は積極的にはやりたくないと考えているのではないでしょうか。うちは積極的にやりたいから、この価格ということかな?(笑)
まぁ、これは個人的な見解ですが・・・。

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——分譲管理の特有なこととは?
分譲マンションの場合は、管理組合や管理規約などへの対応があります。管理組合が定めたルールや提出書類など、マンションそれぞれに違いますので熟知している必要があります。

それと、分譲マンションのトラブルで多いのが水の事故、水漏れなどです。分譲マンションは、水漏れの原因が専有部分か共用部分かで取り扱いが変わってきますので、まずその判断から始まります。一棟物件と違い部屋ごとに区分所有者がいますので水漏れを起こしてしまったときは、階下などの第三者に被害を及ぼすことになってしまいます。それぞれの区分所有者や賃貸している部屋は賃貸管理会社と事故処理をしなければなりません。被害者、加害者共に保険の手続き等あり、意外と面倒が多い業務にもなります。

そうそう、大事なことがもう一つあります。

分譲マンションには管理人さんがいらっしゃることが大半です。管理人さんといい関係を築く事も大事な仕事だと思っております。

 

——管理人さんといい関係が築けるとどうなりますか?
管理人さんに特別な権限があるわけではありませんが、困っていれば多少融通を利かせてくれたりといった場面もありますし、逆に嫌な印象を与えてしまえば、普通のことが円滑にゆかないということも考えられるわけです。仲良くなって話を聞くと「○○管理会社は態度がよくない」などの話を漏らしたりもします。そりゃ人間同士ですから、お互いに気持ちよく仕事をするためにも必要なことです。

一番スムーズに行いたいのは管理組合への手続きですね。入居届、退去届の提出や、マンションによっては内装工事の事前許可が必要なところもあります。工事申請書は工事の数週間前までに提出などの決まりごとがありますが、急ぎのときなど少し目をつむってくれたりなど管理人さんに助けられることも多々ありますね。また、空室時にマンションで排水管清掃があった場合、事前にわざわざ連絡をくれる方もいらっしゃいます。気付かないとその部屋が取り残されるので、本当にありがたいです。

 

——いい関係の秘訣は?
「笑顔」と「挨拶」です!!

 

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